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Gestión inmobiliaria en Cuba: administrar, alquilar y mantener una vivienda
La licencia de arrendador, los impuestos de la ONAT, el libro de huéspedes, el mantenimiento que no espera y las figuras que de verdad existen para administrar una casa en Cuba.
Administrar una vivienda en Cuba —alquilarla con licencia, cobrar, declarar, mantenerla y responder ante las oficinas— es un oficio que casi nadie ejerce con ese nombre y que miles de familias practican cada día. No hay empresas de administración de fincas ni administradores colegiados; hay propietarios con licencia de arrendador, apoderados, gestores por cuenta propia y un calendario de obligaciones fiscales y migratorias que conviene conocer. Esta página lo ordena, paso a paso, para quien gestiona una casa propia o la de un familiar.
Lo esencial
La licencia de arrendador
Alquilar habitaciones o viviendas, a cubanos en pesos o a extranjeros en divisas, exige la licencia de trabajador por cuenta propia correspondiente, la inscripción en la ONAT y, para extranjeros, el registro de cada huésped.
Tres impuestos
Cuota fija mensual por habitación o vivienda, impuesto sobre ingresos personales con declaración anual y contribución a la seguridad social; los tipos se han revisado varias veces desde 2010.
El apoderado
Quien administra la casa de un familiar en el exterior actúa con poder notarial, otorgado en Cuba o ante un consulado cubano, cuyo texto fija qué puede y qué no puede hacer.
Cómo funciona de verdad
Poner la casa en alquiler, legalmente
El propietario solicita la licencia en la Dirección Municipal de Trabajo, se inscribe en la ONAT y recibe el número de identificación tributaria; si va a alojar extranjeros, obtiene la categoría correspondiente y el libro de registro de huéspedes, que debe reportar a la Dirección de Inmigración y Extranjería en las 24 horas siguientes a cada llegada. Las casas con licencia pueden anunciarse y contratar; las que no la tienen operan en la informalidad, sin protección ante impagos ni ante inspecciones.
Cobrar, declarar y pagar
El arrendador paga una cuota mensual fija por cada habitación o vivienda licenciada, independientemente de la ocupación; lleva un registro de ingresos y gastos; presenta la declaración jurada anual del impuesto sobre ingresos personales, con tipos progresivos y gastos deducibles limitados; y aporta a la seguridad social. Los pagos se hacen en las oficinas de la ONAT o por banca electrónica. El incumplimiento acumula recargos y puede costar la licencia, lo que convierte la contabilidad mensual en la primera tarea de la gestión.
Mantener: lo que no puede esperar
Una casa cubana exige un calendario: impermeabilización de la cubierta antes de las lluvias de mayo, revisión de tanque, cisterna y bomba cada temporada, limpieza de desagües antes de junio, revisión de la instalación eléctrica cuando se añaden equipos y, en la costa, inspección del salitre en balcones y columnas. Los materiales escasean y las reparaciones se encarecen cuando llega el ciclón, así que la gestión eficaz compra y repara en temporada baja. En un edificio múltiple, la cuota vecinal para la bomba y la limpieza es parte del presupuesto, no una cortesía.
Gestionar desde fuera
El propietario en el exterior otorga poder a un familiar o persona de confianza: un poder general para administrar permite cobrar y reparar; vender exige un poder específico que identifique la vivienda. El apoderado mantiene la licencia y las declaraciones a nombre del titular, conserva recibos y contratos y vigila el reloj migratorio del propietario —24 meses de ausencia sin prórroga y la residencia decae, con ella la capacidad plena de disponer—. Las casas con cuidador que vive gratis acumulan un riesgo conocido: el ocupante prolongado adquiere amparo en la ley de vivienda.
Las figuras que existen y las que no
Existen el arrendador con licencia, el apoderado, el gestor por cuenta propia para permutas y compraventas, el arquitecto de la comunidad para dictámenes y proyectos menores, el bufete colectivo para contratos y conflictos y la ONAT para los impuestos. No existen empresas administradoras de fincas, agentes inmobiliarios colegiados, tasadores ni seguros de título. Quien gestiona bien una casa en Cuba lo hace combinando esas figuras con un calendario propio y una contabilidad al día.
Se aplica la ley de EE. UU. — léalo primero
Para cualquier persona sujeta a la jurisdicción de Estados Unidos, el Reglamento de Control de Activos Cubanos (31 CFR Parte 515) prohíbe la mayoría de las operaciones sobre bienes en los que Cuba o un nacional cubano tenga interés, salvo autorización de la OFAC, y el Título III de la Ley Helms-Burton expone a litigios a quien negocie con propiedades confiscadas desde 1959. Esta página es información, no asesoría legal, fiscal ni de inversión; no tasa ni ofrece nada en venta.
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